Signifikanter Unterschied, der die Bevölkerungsdichte miterklärt: In Niederösterreich werden weniger Wohneinheiten pro Projekt gebaut als in Wien, dafür sind diese Einheiten größer. Im flächenmäßig größten Bundesland gibt es außerdem mehr Freifläche als in der Bundeshauptstadt. (Bild: Fotolia)

Fachverband der Immobilientreuhänder präsentiert:

Was Wohnbau in Wien und Niederösterreich unterscheidet

Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) und die Bauträgerdatenbank Exploreal haben eine Studie über die Neubausituation in Niederösterreich in Auftrag gegeben. Nun liegen die Ergebnisse vor. die Ein Vergleich mit Wien drängt sich den Auftraggebern auf.

Im Fokus der Studie »Wohnbauprojekte in der Pipeline« stand eine umfassende Auswertung anstehender Großprojekte in Niederösterreich, von denen wichtige Impulse in Hinblick auf den Wohnungsmarkt und die Bauwirtschaft ausgehen. Die Ergebnisse der Baudatenbank schließen an die erste Studie über die Wohnbauprojekte in Wien vom November 2019 an. „Aufgrund der großen Resonanz – über die Immobilienwirtschaft hinaus – werden wir in den kommenden Monaten die Studie auf alle österreichischen Bundesländer ausweiten, um die jeweilige Wohnbausituation zu erheben und zu analysieren“, erklärt Gerald Gollenz, Fachverbandobmann-Stv. der WKÖ-Immobilien– und Vermögenstreuhänder, anlässlich der Präsentation. Denn die einzelnen Bundesländer zeigen eigene Charakteristika bei der Verteilung und Umsetzung der Wohnprojekte, wie auch die Studie Niederösterreich bestätigt.

Über 1.000 Projekte in Niederösterreich ausgewertet

Um ein typisches Neubau-Bauträgerprojekt zu charakterisieren, wurden von Exploreal über 1.000 Projekte in Niederösterreich mit über 30.000 Wohneinheiten ausgewertet. Rund 5.000 Wohneinheiten, die meisten davon Wohnungen, wurden im Detail erfasst und analysiert. „Für uns ist es nicht nur als Interessenvertreter eine interessante Abbildung der Ist-Situation, wir können damit auch unsere Kundinnen und Kunden exakt über derzeitige Bauaktivitäten informieren“, erklärt Johannes Wild, Geschäftsführender Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Niederösterreich.

NÖ vs. Wien: weniger Wohneinheiten pro Projekt, aber mit mehr Wohnfläche

Die Bauträgerdatenbank Exploreal erfasst und aktualisiert flächendeckend Neubauprojekte in Wien und Niederösterreich ab 5 Wohneinheiten. Dabei wird der ganze Projektentwicklungs-Prozess vom Ankauf der Liegenschaft bis zur Verwertung der letzten Wohnung abgebildet. Wie auch in der ersten Studie zu Wien wurden die in der Pipeline befindlichen Projekte in Niederösterreich auf ein „typisches Durchschnittsprojekt“ heruntergebrochen. Im Vergleich zu Wien fällt auf, dass die Projekte von der Anzahl der Wohneinheiten her deutlich kleiner sind, mehr Wohnfläche und PKW-Stellplätze aufweisen und die Wohnungen über einen hohen Terrassen- oder Gartenanteil verfügen. Durchschnittlich umfasst jedes Bauprojekt 25 Wohnungen, die im Median 76,5 m2 Wohnnutzfläche, 11,7 Prozent Freifläche (Loggia/Balkon/Terrasse) und 1,62 PKW-Stellplätze haben. Die Zahl der PKW-Stellplätze ist damit doppelt so hoch wie in Wien, wo 0,81 PKW-Stellplätze pro Wohnung zur Verfügung stehen.

„In Wien sind ca. 50 Prozent der neu gebauten Einheiten Ein- bis Zweizimmerwohnungen und lediglich 15 Prozent haben vier Zimmer und mehr. In Niederösterreich ist die Anzahl der großen Wohnungen – mit vier oder mehr Zimmern – doppelt so hoch“, sagt Michael Pisecky, Wiener Fachgruppenobmann der Immobilien – und Vermögenstreuhänder. Dies liege vor allem an dem hohen Prozentsatz an Ein- und Zweipersonenhaushalten in Wien, aber auch am höheren Quadratmeterpreis, weshalb die Wohnungen kleiner sind, um leistbar zu bleiben.

In puncto Freiflächen geht es Bewohnern in Niederösterreich besonders gut. 97 Prozent der Wohneinheiten haben Freiflächen. Doch Wien steht dem um nichts nach: In der Hauptstadt haben 91 Prozent eine Freifläche.

Wenig überraschend ist die rechtliche Wohnsituation: „Der Anteil an Eigennutzern, die für die Familie die Wohnung im Eigentum erwerben, ist in Niederösterreich erwartungsgemäß höher als in Wien“, erklärt Pisecky.

Gemeinnützige Bauträger mit rund 64 Prozent der Wohnbauten in Niederösterreich

Bei den Aktivitäten der gewerblichen und gemeinnützigen Bauträger gibt es einen auffälligen Unterschied zwischen den beiden Bundesländern. Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von Exploreal, führt aus: „Während in Wien die gewerblichen Bauträger dominieren, sind es in Niederösterreich die Gemeinnützigen.“ In Niederösterreich errichten die gemeinnützigen Bauträger 64 Prozent der Wohnbauten, die freifinanzierten Projekte betragen 36 Prozent. In der Bundeshauptstadt werden nur 33 Prozent der Wohnbauprojekte von gemeinnützigen Bauträgern gebaut, die gewerblichen Wohnbauträger zeichnen für rund zwei Drittel der neuen Wohneinheiten verantwortlich. „Je größer die Nähe zu Wien und den regionalen Ballungsräumen, desto höher ist der Anteil der gewerblichen Bauträger“, analysiert Bosak die regionalen Unterschiede bei der Bautätigkeit. Matthias Grosse, Mitbegründer und Geschäftsführer der Exploreal GmbH, konkretisiert: „Ein überproportional großer Anteil der gewerblichen Bauträger ist – im Verhältnis zur Gesamtverteilung – daher in den Bezirken Mödling, St. Pölten/Stadt, Korneuburg, Tulln, Baden und Krems festzustellen.“

Die größte Bautätigkeit in Niederösterreich findet prinzipiell in den – an Wien verkehrstechnisch gut angebundenen – Städten statt. Die meisten Projekte sind seit April 2019 im Industrieviertel (172 Projekte) und Mostviertel (135 Projekte) in die Vermarktung gekommen. Regionale Schlusslichter waren das Weinviertel mit 92 Projekten und das Waldviertel mit 50 Projekten.

Studie zum Download
Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder
www.exploreal.at

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